Die Arbeit ist digital geworden. Die Rechnung nicht.

Beim Immobilienverkauf zahlen Eigentümer einen Preis, der aus einer Zeit stammt, in der jeder einzelne Schritt Handarbeit war. Ein großer Teil dieser Handarbeit ist inzwischen automatisiert. Die Rechnung hat davon nie etwas mitbekommen.

Dies ist der erste Beitrag in diesem Blog. Ein guter Anlass, mit der Frage anzufangen, die vor allen anderen steht: Warum gibt es imoDirect überhaupt?

Die kurze Antwort: weil wir eine Lücke zwischen dem gefunden haben, was Technologie heute leisten kann, und dem, was der Markt dafür verlangt. Die lange Antwort steht in diesem Text.

Was imoDirect macht

Wir bauen KI-Systeme und Plattformen für die Immobilienbranche. Individuelle Plattformen, Community-Lösungen, Investor Hubs, digitale Marktplätze. Dazu KI-gestützte Prozesse und Automatisierungen, auf Wunsch unter deiner eigenen Marke, gehostet in Deutschland.

Keine Standardlösung von der Stange. Software, die sich an deine Anforderungen anpasst, nicht umgekehrt.

Das ist das Geschäft. Der interessantere Teil ist, was wir mit dieser Technologie an uns selbst ausprobiert haben.

Was ein Makler tut, und was davon heute noch Handarbeit ist

Ein Makler übernimmt echte Aufgaben. Fotos machen, Exposé schreiben, Anzeigen schalten, Anfragen beantworten, Unterlagen sammeln und prüfen, Besichtigungen koordinieren, Interessenten qualifizieren.

Vor zwanzig Jahren war jeder dieser Schritte Handarbeit. Jede Anfrage wurde einzeln gelesen und einzeln beantwortet. Jedes Exposé wurde von Hand getextet. Jede Unterlage von Hand geprüft.

Heute läuft ein erheblicher Teil davon automatisiert. Exposé-Texte entstehen aus strukturierten Objektdaten. Bildmaterial wird automatisch sortiert und aufbereitet. Standardanfragen werden ohne menschliches Zutun beantwortet. Unterlagen werden auf Vollständigkeit geprüft, bevor ein Mensch sie überhaupt sieht.

Die Arbeit ist damit nicht verschwunden. Sie ist auf einen Bruchteil geschrumpft.

Was sich nicht geändert hat

Abgerechnet wird weiterhin in Prozenten vom Kaufpreis.

Üblich sind 3 bis 5 Prozent je Seite, zuzüglich Mehrwertsteuer. Käufer und Verkäufer zusammen kommen damit auf 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises.

Was das konkret bedeutet, sieht man erst beim Rechnen. Ein Haus für 400.000 Euro:

Das ist der eigentliche Punkt dieses Textes. Nicht dass Makler zu viel verdienen, sondern dass die Preisstruktur aus einer anderen technologischen Epoche stammt. Sie wurde nie an das angepasst, was die Werkzeuge inzwischen können.

Ein prozentualer Satz auf den Kaufpreis unterstellt, dass ein doppelt so teures Haus doppelt so viel Arbeit macht. Das war nie ganz richtig und ist heute noch weniger richtig als früher. Die Arbeit skaliert nicht mit dem Kaufpreis. Der Preis tut es trotzdem.

Was wir daraus gebaut haben

Die imoDirect Community ist unsere Antwort darauf. Eine Plattform, auf der Eigentümer, Käufer, Investoren und Bauträger direkt miteinander in Kontakt treten. Ohne Zwischeninstanz.

Statt eines Prozentsatzes zahlst du einen Festpreis ab 490 Euro, einmalig. Wir stellen die Plattform und die KI-Werkzeuge, den Verkauf steuerst du selbst.

Der Preis ist dabei nur das sichtbarste Argument, nicht das wichtigste. Das wichtigste ist Transparenz. Beim klassischen Weg weißt du als Eigentümer oft nicht, woran ein Verkauf gerade hängt, wie viele Interessenten es wirklich gab oder wofür genau du am Ende bezahlst. Auf einer Plattform, die du selbst steuerst, siehst du es.

Die Community ist damit zweierlei zugleich: ein Produkt und ein Beweisstück. Wir behaupten nicht nur, dass gut eingesetzte KI ein Marktproblem schnell löst. Wir haben es zuerst an uns selbst durchgespielt.

Warum das nicht jeder einfach nachbauen kann

KI einsetzen kann heute jeder irgendwie. Ein Modell an eine Oberfläche hängen ist keine Kunst mehr.

Sie so einzusetzen, dass am Ende ein Problem tatsächlich gelöst ist und nicht nur ein Demo läuft, ist etwas anderes. Das lernt man nicht in einem Jahr.

imoDirect gehört zur oceans Group, gegründet 2003 in München. Über 20 Jahre Technologieerfahrung, über 400 Mitarbeiter-Jahre Enterprise-Entwicklung. Die Projekte dahinter kommen aus der Automobilindustrie, der Luft- und Raumfahrt und dem Behördenumfeld. Also aus Bereichen, in denen Software beim ersten Mal funktionieren muss und beim tausendsten immer noch.

Inzwischen ist es die dritte Generation, die in dieser Gruppe mitdenkt. Das ist keine Marketingfigur, sondern eine Familie: Norbert Demps hat oceans aufgebaut, Jannica Demps führt die Arbeit weiter, und Ivora Balhas ist die dritte.

Der Punkt, an dem die meisten KI-Projekte in der Immobilienbranche scheitern

Nicht am Modell. An den Daten.

In Immobiliendaten steckt Sensibles: Eigentumsverhältnisse, Bewertungen, Finanzierungsstände, persönliche Angaben von Interessenten. Wer solche Daten in ein beliebiges KI-System kippt, hat ein Problem, und zwar unabhängig davon, wie gut das Ergebnis ist.

Wir lösen das auf zwei Ebenen.

Wo die Daten liegen. DSGVO-konformes Hosting in Deutschland, Tier-1-Infrastruktur, keine Verlagerung in fremde Gerichtsbarkeiten.

Was passiert, wenn die KI sie anfasst. Das ist die Ebene, die meistens übersehen wird. Normalerweise müssen Daten für die Verarbeitung entschlüsselt werden. Genau in diesem Moment liegen sie offen, egal wie gut Übertragung und Speicherung abgesichert sind.

Durch unsere Partnerschaft mit Privatemode AI entfällt dieser Moment. Privatemode verschlüsselt Daten, bevor sie das Gerät verlassen, und hält sie mittels Confidential Computing auch während der KI-Verarbeitung verschlüsselt. Dahinter steht Edgeless Systems aus Deutschland, zertifiziert nach BSI-C5 und ISO 27001, gehostet in der EU.

Das ist der Unterschied zwischen "wir nehmen Datenschutz ernst" und einer technischen Garantie. Und es ist der Grund, warum bei uns auch wirklich sensible Vorgänge in die KI dürfen.

Für wen das gedacht ist

Für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst verkaufen wollen, ohne prozentuale Provision und ohne Mittelsmann.

Für Investoren und Bauträger, die direkten Zugang zu Objekten und Gegenseiten brauchen statt eines vorgefilterten Ausschnitts.

Für Unternehmen, die bereits eigene Systeme betreiben. Hier reißen wir nichts ein. Bestehende Prozesse werden nicht ersetzt, sondern dort mit KI beschleunigt, wo sie tatsächlich klemmen. Auf Wunsch als White-Label-Lösung unter deiner eigenen Marke.

Der eigentliche Gedanke

Die Immobilienbranche hat kein Technologieproblem. Die Werkzeuge sind da. Sie hat ein Problem damit, dass Preise, Prozesse und Zuständigkeiten noch aus der Zeit vor diesen Werkzeugen stammen.

Wir gestalten die nächste Generation der Immobilienbranche. Nicht, indem wir behaupten, dass es besser geht, sondern indem wir es zuerst an uns selbst vormachen.

Mehr dazu im Podcast: Dieselbe Frage, nur kinderleicht erklärt, gibt es als Folge 1 von imoGirls, der KI-Podcast zu hören. Jannica und Ivora nehmen die Rechnung dort auseinander, bis auch ein Kind versteht, worum es geht.

Fragen? Moustafa Balhas ist dein Ansprechpartner für imoDirect und die imoDirect Community: kontakt@imodirect.de